6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında hazırlanan kentsel dönüşüm statik raporu (Riskli Yapı Tespit Raporu); ekonomik ömrünü tamamlamış, düşey yük taşıma kapasitesi zafiyete uğramış veya olası bir deprem sarsıntısında can güvenliği sınır durumunu sağlayamayarak toptan göçme riski barındıran mevcut binaların strüktürel durumunu adli mühendislik metotlarıyla belirleyen resmi bir teknik inceleme sürecidir. Yapının taşıyıcı sistem geometrisi, beton basınç dayanımı (fck), donatı sınıfı (S220 veya B420C), sarılma bölgelerindeki etriye sıklaştırması, korozyon kaynaklı kesit kayıpları ve zemin parametreleri, şantiyede yürütülen tahribatlı ve tahribatsız test protokolleri ile yerinde (in-situ) tespit edilir.

Bu adli tespit süreci, yapının zati ve hareketli kütleleri ile Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve Kanun eki olan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTEH) uyarınca hesaplanan dinamik deprem kuvvetleri altındaki davranışını ortaya koyar. Kolon eksenel yük oranları, kiriş-kolon birleşim bölgesi kesme güvenliği ve yumuşak kat düzensizlikleri 3D sonlu elemanlar yöntemiyle (FEM) modellenir. Hazırlanan statik rapor; binanın kentsel dönüşüm kira yardımı, faiz destekli yapım/güçlendirme kredileri, noter, harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanmasını sağlayan ya da tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işlenerek tahliye ve yeniden yapım sürecini başlatan bağlayıcı bir fenni belgedir.

Yasal Mevzuat, İdari Standartlar ve Resmi Prosedür

Kentsel dönüşüm statik raporunun hazırlanması ve resmi onay süreçleri, Türkiye'de idari hukuk ve deprem mühendisliği mevzuatının en sıkı denetlenen alanlarından biridir:

• 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği: Riskli yapı tespitinin maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılabileceğini hükme bağlar.

• Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTEH): 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği Ek-2'sinde yer alan bu teknik şartname; kritik katın belirlenmesi, alınacak asgari karot adedi, donatı sıyırma kriterleri, rölöve toleransları ve hesap yöntemlerini bağlayıcı matematiksel sınırlarla belirler.

• TBDY 2018 (Bölüm 15): Mevcut binaların deprem güvenlik düzeylerinin ve hasar durumlarının değerlendirilmesinde kullanılan veri toplama (kapsamlı ve sınırlı bilgi düzeyi) ve modelleme kriterlerinin ana referans standardıdır.

• TS EN 12504-1 ve TS EN 13791: Taşıyıcı betonarme elemanlardan karot numunelerinin çıkarılması, numunelerin laboratuvarda preslenerek basınç dayanımlarının hesaplanması ve istatistiksel değerlendirme esaslarını tanımlar.

• A.R.A.A.D. Sistemi ve Onay Mercii: Hazırlanan tüm statik raporlar, saha fotoğrafları ve laboratuvar tutanakları Bakanlığın Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Bilgi Sistemi (A.R.A.A.D.) portalına dijital ortamda yüklenir. İnceleme mercii Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş İlçe Belediyeleri Kentsel Dönüşüm Müdürlükleridir. Raporun onaylanmasıyla tapuya riskli yapı şerhi düşülür ve maliklere 15 günlük resmi itiraz süresi tanınır.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve Statik Raporlama Metodolojisi

Riskli yapı tespiti süreci, sahada yapılan adli incelemelerden başlayıp 3D matematiksel simülasyon ve bakanlık sistem onayına kadar uzanan beş ardışık aşamada gerçekleştirilir.

1. Arşiv İncelemesi, Saha Rölövesi ve Kritik Kat Tespiti

Çalışma, belediye imar arşivinden binaya ait onaylı mimari ve statik projelerin teminiyle başlar. Projesi bulunmayan binalarda uzman mühendislerimiz yapının taşıyıcı sistem rölövesini çıkarır. Lazer metreler ve optik cihazlarla kolon aksları, kiriş boyutları, kat yükseklikleri ve plan düzensizlikleri ölçülür. RYTEH uyarınca, yanal rijitliğin üst katlara oranla belirgin şekilde azaldığı, yumuşak kat veya dükkan katı gibi rijitlik/kesme düzensizliklerinin bulunduğu, deprem ötelenmelerinin maksimuma ulaştığı kritik kat (çoğunlukla bodrum veya zemin kat) analitik olarak tayin edilir.

2. Tahribatlı ve Tahribatsız Saha Testleri (Karot, Donatı ve Korozyon)

Kritik katta yer alan düşey taşıyıcı elemanlarda (kolon ve perdeler) malzeme özelliklerinin belirlenmesi amacıyla deneyler yürütülür:

• Karot Numunesi Alımı: TS EN 12504-1 uyarınca, yapı güvenliğini riske atmayacak tarafsız eksen bölgelerinden su soğutmalı elmas uçlu karotiyerlerle silindirik beton numuneleri alınır. Açılan karot delikleri, yapısal aderansı yüksek, rötresiz (büzülme yapmayan) tamir harçları ile preslenerek kütlesel süreklilik yeniden tesis edilir.

• Manyetik Donatı Taraması (Ferroscan): Kolon ve kirişlerin içindeki boyuna donatı adetleri, donatı çapları (phi) ve etriye aralıkları tahribatsız elektromanyetik tarama cihazlarıyla haritalandırılır.

• Paspayı Kazıma ve Korozyon Teşhisi: Belirli kolonlarda beton örtüsü lokal olarak kırılarak etriyelerin 135 derece sismik kancaya sahip olup olmadığı denetlenir; donatı çeliğinin korozyon kaynaklı kesit kaybı kumpasla ölçülür ve karbonatlaşma derinliği fenolftalein çözeltisiyle belirlenir.

3. Zemin Sınıfı ve Dinamik Spektrum Parametrelerinin Tayini

Yapının bulunduğu coğrafi koordinatlar AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası interaktif sistemine işlenir. Parsele ait zemin etüt raporu incelenerek zemin profili (ZA, ZB, ZC, ZD, ZE, ZF) tespit edilir. Kısa periyot harita spektral ivme katsayısı (Sds) ve 1.0 saniye periyot için harita spektral ivme katsayısı (Sd1) hesaplanarak binaya etkiyecek tasarım ivme spektrumu oluşturulur.

4. 3D Statik Modelleme ve Risk Sınır Değer Analizi

Saha ve laboratuvar verileri lisanslı sonlu elemanlar (FEM) yazılımlarına aktarılır. Model üzerinde:

• Kritik kat düşey taşıyıcılarının eksenel gerilme düzeyleri (N / Ac.fck),

• Elemanların kesme kuvveti kapasiteleri (Vr) ve eğilme momenti dayanımları,

• Betonarme perdelerin taban devrilme momentine katkı oranı (alfa_s),

• Göreceli kat ötelemeleri ve P-Delta ikinci mertebe etkileri hesaplanır. RYTEH kapsamında geliştirilen sınır değer bağıntıları kullanılarak kritik kattaki taşıyıcı elemanların risk puanı belirlenir. Toplam risk puanı eşik değerin üzerine çıktığında bina teknik ve yasal olarak riskli yapı statüsüne girer.

5. A.R.A.A.D. Sistemi Girişi, İnceleme ve Rapor Tescili

Hesaplanan sonuçlar, saha rölöveleri, laboratuvar kırırım belgeleri ve fotoğraflı tutanaklar Bakanlık lisanslı kuruluş bünyesindeki yetkili inşaat mühendisleri tarafından A.R.A.A.D. portalına yüklenir. İlgili idarenin kontrol mühendisleri hesapları denetler. Onaylanan rapor resmileşerek tapu dairesine gönderilir ve süreç yasal olarak tamamlanır.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Statik Rapor Aşamaları İçin İnceleme ve Süreç Başlatma Evrakları

Riskli yapı tespit raporunun hazırlanması ve resmi başvuru sürecinin başlatılabilmesi için maliklerden veya idareden talep edilen evraklar şunlardır:

• Güncel Tapu Kaydı ve Malik Kimlik Fotokopisi: Başvuruyu yapan kat malikine ait bağımsız bölüm tapu senedi ve T.C. kimlik belgesi (Yasa gereği tek bir malikin resmi başvurusu süreci başlatmak için yeterlidir).

• Belediye İmar Arşiv Projeleri (Mimari ve Statik DWG/PDF): Varsa binanın ilk yapım yılına ait belediye onaylı taşıyıcı sistem kalıp planları, kolon aplikasyonları ve mimari kat planları.

• Numarataj Belgesi / UAVT Kodu: İlgili belediyeden veya e-Devlet üzerinden temin edilen Ulusal Adres Veri Tabanı bağımsız bölüm tescil dökümü.

• Mevcut Zemin Etüt Raporu (Varsa): Parsel için daha önce tanzim edilmiş resmi geoteknik sondaj logları ve zemin dinamik parametreleri.

• Saha İnceleme ve Numune Alım Onay Beyanı: Kritik katlardaki ortak alanlara ve bağımsız bölümlere karot alımı, paspayı kazıması ve cihazlı ölçümler için giriş izni sağlayan yazılı beyan.

• Bina Yönetim Karar Tutanağı (İsteğe Bağlı): Apartman kurulunda kentsel dönüşüm sürecine dair alınmış bir tavsiye veya bilgilendirme kararı (yasal zorunluluk değildir ancak malikler arası koordinasyonu kolaylaştırır).

Kritik Mühendislik Riskleri ve Hatalı Uygulamanın Sonuçları

6306 sayılı kanun sürecinde yetkisiz şahıslarla çalışmak veya sahadaki mühendislik kontrollerini baştan savma yürütmek ağır maddi ve hukuki zafiyetler doğurur:

• Ana Taşıyıcı Donatıların Kesilmesi: Ferroscan taraması yapılmadan gelişi güzel alınan karotlar, kolonun ana düşey donatısını veya etriyesini keser. Bu durum, zaten sınırda olan taşıyıcı elemanın eksenel taşıma kapasitesini düşürerek yerel ezilme riskini tetikler.

• Açılan Karot Deliklerinin Boş Bırakılması: Alınan beton silindir deliklerinin sıradan çimento harcı veya alçıyla kapatılması, beton çekirdeğinin içine hava ve nem girmesine yol açar; açığa çıkan donatılarda hızla korozyon başlar.

• Bakanlık A.R.A.A.D. Sisteminden Ret ve Süre Kaybı: Bakanlık lisansı bulunmayan mühendislik bürolarının tanzim ettiği raporlar idarece doğrudan reddedilir; maliklerin ödediği test bedelleri heba olurken resmi süreç aylarca kilitlenir.

• Hatalı Rölöve ile Yanıltıcı Rapor Tanzimi: Taşıyıcı kolonların boyutlarının yanlış ölçülmesi veya gizli perdelerin projeye işlenmemesi, riskli bir binanın risksiz veya risksiz bir binanın riskli çıkmasına neden olur. Malikler arası dava süreçlerinde mahkemece atanan bilirkişiler raporu iptal eder.

• Yasal 15 Günlük İtiraz Süresinin Kaçırılması: Tapuya şerh düştükten sonra tebliğ edilen 15 günlük itiraz süresi içinde teknik rapor sunulmazsa, bina kesinleşmiş riskli yapı statüsüne geçer ve maliklerin güçlendirme veya yeniden değerlendirme hakları idari olarak kısıtlanır.

Değer Mühendisliği ve Maliyet Optimizasyonu

Yetkin bir statik modelleme ve kentsel dönüşüm süreci yönetimi, mülk sahiplerini ve yatırımcıları plansız harcamalardan korur:

• Güçlendirme ile Yıkım Kararının Rasyonel Dengelenmesi: Raporlama aşamasında binanın toptan göçme mekanizması analitik olarak ortaya konur. Eğer yapısal hasar lokal seviyedeyse ve temel taşıma kapasitesi yeterliyse, binanın yıkılmadan TBDY 2018 standartlarında güçlendirilmesi önerilerek maliyet beşte bir seviyesine çekilir.

• Bakanlık Teşvik ve Muafiyetlerinin Eksiksiz Kazanımı: Doğru tanzim edilmiş resmi A.R.A.A.D. onaylı rapor sayesinde noter harçları, tapu devir harçları, belediye harçları ve inşaat aşamasındaki KDV indirimleri (%1 KDV avantajı) yasal güvenceye alınır.

• Saha Test Maliyetlerinin Optimize Edilmesi: Binanın veri düzeyini sağlayacak optimum sayıda karot ve donatı taraması planlanarak; taşıyıcı sistemi gereksiz yere zedeleyen yüzlerce fazla laboratuvar deneyinin bütçesi maliklerin cebinde kalır.

• Hukuki İtiraz Süreçlerinin Önüne Geçilmesi: Eksiksiz standartlara göre hazırlanan hesap ciltleri, olası malik itirazlarında Bakanlık Teknik İtiraz Heyeti tarafından ilk incelemede onanır; mahkemelerde uzayan ve bina sakinlerini mağdur eden gecikmeler engellenir.

Statik Hizmet Kapsamı ve Teslim Edilen Çıktılar

Kentsel dönüşüm statik inceleme sürecimiz tamamlandığında işverene ve ilgili onay makamlarına teslim edilen resmi teknik paket şunları kapsar:

• Bakanlık Lisanslı Resmi Riskli Yapı Tespit Raporu: A.R.A.A.D. sisteminden üretilmiş, resmi barkod ve kayıt numarasına sahip, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı statik risk analiz cildi.

• Akredite Laboratuvar Karot Basınç Deneyi Sonuçları: Bakanlık lisanslı yapı laboratuvarında preslenen beton numunelerinin kırılma yüklerini, karakteristik basınç dayanımını ve eşdeğer beton sınıfını (fck) gösteren onaylı deney föyleri.

• Donatı Taraması ve Korozyon Hasar Tespit Paftası: Ferroscan cihazı ile okunan donatı çapları, paspayı derinlikleri, etriye kanca detayları ve korozyon kesit kaybı oranlarını içeren görsel dokümantasyon.

• 3D FEM Taşıyıcı Sistem Analiz ve Deformasyon Çıktıları: Binanın mod şekillerini, kat ötelenmelerini, kritik kat kolon etki/kapasite oranlarını ve risk sınır puanlarını gösteren renkli gerilme diyagramları.

• Taşıyıcı Sistem Rölöve Çizimleri (DWG/PDF): Kritik kat kolon, perde ve kiriş aplikasyonunu net ölçülerle gösteren güncel şantiye paftaları.

• İMO Tescilli SİM/BTB Onaylı Resmi İmzalı Evrak Seti: İnşaat Yüksek Mühendisi kaşeli, sicil belgeli, ıslak ve e-imzalı teknik onay belgeleri.

Sıkça Sorulan Sorular

6306 sayılı kanun kapsamında statik rapor süreci ne kadar sürer ve maliyeti nasıl belirlenir?

Saha rölövesi, karot alımı ve donatı taramaları ortalama 1-2 iş günü içinde tamamlanır. Alınan karotların laboratuvarda 48 saatlik kürlenme ve presleme süreçleri ile 3D modelleme ve A.R.A.A.D. sistemine veri girişi toplam 7 ila 10 iş günü sürer. Maliyet; binanın toplam inşaat alanına (m²), kat adedine, arşiv projelerinin bulunup bulunmamasına ve alınacak karot/tarama numune adedine göre belirlenir. Bu teknik bedel, yapının kentsel dönüşüm kapsamına girmesiyle elde edilecek vergi ve harç muafiyetlerinin yanında çok küçük bir meblağdır.

Apartmanda sadece bir malikin başvurusuyla kentsel dönüşüm statik raporu alınabilir mi?

Evet. 6306 Sayılı Kanun'un en belirleyici hükümlerinden biri budur. Apartman genel kurulunda çoğunluk kararı alınmasına gerek kalmaksızın, tapuda adı geçen tek bir kat malikinin veya kanuni vekilinin resmi başvurusu ile lisanslı kuruluşumuz saha testlerini başlatabilir ve riskli yapı tespit raporunu hazırlayarak sisteme yükleyebilir. Diğer maliklerin süreci engelleme veya kilitleme yetkisi yasal olarak bulunmamaktadır.

Karot aldırmak binanın kolonlarına zarar verir mi ve çıkan rapora itiraz edilebilir mi?

Standartlara uygun olarak elmas uçlu karot makineleriyle ve donatı taraması yapılarak alınan karot numuneleri, kolonun yapısal güvenliğini tehlikeye atmaz. Karotlar sadece beton çekirdeğinin tarafsız bölgesinden ve kısıtlı sayıda alınır; işlem biter bitmez boşluklar betondan daha yüksek basınca dayanıklı rötresiz yapısal harçla doldurulur. Rapor onaylanıp tapuya tebliğ edildikten sonra, rapora katılmayan malikler 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü nezdinde Teknik İtiraz Heyeti'ne resmi itirazda bulunma hakkına sahiptir.

Projeniz İçin Teknik Ön İnceleme ve Statik Teklif Alın

Binanızın deprem güvenliğini resmiyete kavuşturmak, 6306 sayılı kanunun sunduğu kira yardımı, vergi muafiyeti ve yapım avantajlarından güvenle yararlanmak için uzman mühendislik kadromuzla yanınızdayız. Mevcut binanızın tapu bilgilerini, adres verisini, varsa eski statik paftalarını veya yerinde çekilmiş fotoğraflarını bize ileterek; TBDY 2018 ve RYTEH kriterlerine tam uyumlu adli inceleme, saha test planlaması, 3D risk analizi ve Bakanlık lisanslı resmi statik raporlama teklifinizi hemen alabilirsiniz. Güvenli geleceğinizi bilimsel ve yasal temeller üzerine inşa edin.