Riskli Yapı Tespiti: Nedir, Nasıl Yapılır? (Yönetmeliklerle Detaylı Anlatım)

Riskli yapı tespiti, bir yapının deprem gibi doğal afetler karşısında yıkılma veya ağır hasar görme ihtimalinin, can ve mal kaybına yol açma olasılığının bilimsel ve teknik yöntemlerle belirlenmesi sürecidir. Bu süreç, Türkiye'de özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanuna dayanılarak çıkarılan Uygulama Yönetmeliği ile Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) çerçevesinde yürütülür.

I. Riskli Yapı Nedir? (Yasal Tanım)

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı:

• Ekonomik ömrünü tamamlamış olan,

• Ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder.

Bu tanım, sadece eski binaları değil, yeni yapılmış ancak projesine aykırı, eksik veya kalitesiz malzeme ile inşa edilmiş, zemin etüdü yetersiz veya hatalı olan yapıları da kapsar.

II. Riskli Yapı Tespitinin Amacı Nedir?

• Can ve Mal Güvenliğinin Sağlanması: Olası bir afette yıkılma veya ağır hasar riski taşıyan binaların önceden belirlenerek can ve mal kayıplarının önüne geçilmesi.

• Kentsel Dönüşümün Başlatılması: Riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılarak yerlerine güncel deprem yönetmeliklerine uygun, güvenli ve modern yapılar inşa edilmesi.

• Afetlere Hazırlık: Ülke genelinde yapı stokunun deprem ve diğer afetlere karşı dayanıklılığının artırılması.

III. Yasal Dayanaklar

Riskli yapı tespiti sürecini düzenleyen temel mevzuat şunlardır:

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Sürecin ana çerçevesini çizer.

2. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine İlişkin Uygulama Yönetmeliği: Kanunun uygulanmasına dair detayları, usul ve esasları belirler.

3. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018): Özellikle Bölüm 15 (Mevcut Binaların Değerlendirilmesi ve Güçlendirilmesi), riskli yapı tespitinde kullanılacak hesaplama yöntemleri ve performans hedefleri için teknik altyapıyı sunar.

4. Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan ve tespit sürecinin teknik detaylarını içeren rehber dokümanlar.

IV. Riskli Yapı Tespit Süreci Nasıl Yapılır? (Adım Adım)

1. Başvuru:

• Kimler Başvurabilir?

  • Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri. (Kat mülkiyetli binalarda bir malikin başvurusu yeterlidir.)

  • Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya İdare (Belediyeler, İl Özel İdareleri) resen tespit yaptırabilir.

• Nereye Başvurulur?

  • Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara (üniversiteler, inşaat mühendisliği ve mimarlık hizmeti veren özel firmalar, belediyelerin ilgili birimleri vb.).

  • Lisanslı kuruluşların listesi Bakanlığın web sitesinde (altyapi.csb.gov.tr) yayımlanır.

2. Ön İnceleme ve Veri Toplama:

Lisanslı kuruluş, başvuruyu aldıktan sonra aşağıdaki işlemleri yapar:

• Tapu ve Proje Temini: Yapıya ait tapu kaydı, mimari ve statik projeler (varsa), zemin etüt raporu gibi belgeler temin edilir.

• Yerinde İnceleme (Görsel Muayene):

  • Binanın genel durumu, taşıyıcı sistem elemanlarında (kolon, kiriş, perde, temel) çatlak, korozyon, sehim (eğilme), dökülme gibi hasarlar incelenir.

  • Projesine uygunluk kontrol edilir.

  • Binanın oturduğu zeminin durumu gözlemlenir.

3. Teknik İnceleme ve Numune Alımı:

Bu aşama, TBDY 2018 Bölüm 15'te belirtilen "Mevcut Binaların Değerlendirilmesi" esaslarına göre yapılır.

• Tahribatsız Muayene Yöntemleri (NDT):

  • Beton Test Çekici (Schmidt Çekici): Beton yüzey sertliğini ve dolayısıyla yaklaşık basınç dayanımını ölçer.

  • Ultrasonik Test Cihazı: Beton içindeki boşlukları, çatlakları ve homojenliği tespit eder.

  • Donatı Tespit Cihazı (Profometre): Betonarme elemanlardaki donatıların (inşaat demiri) yerini, çapını ve paspayını (beton örtüsü kalınlığı) belirler.

• Tahribatlı Muayene Yöntemleri (DT):

  • Karot Alımı: Taşıyıcı sistem elemanlarından (genellikle kolon ve perdelerden) silindirik beton numuneler alınır. Bu numuneler laboratuvarda basınç deneyine tabi tutularak betonun mevcut dayanımı (fck,mevcut) kesin olarak belirlenir. Alınacak karot sayısı ve yerleri yönetmeliklere göre belirlenir.

  • Donatı Sıyrılması ve Numune Alımı: Gerekli görüldüğünde, donatıların sıyrılarak korozyon durumu incelenir ve numune alınarak laboratuvarda çekme deneyine tabi tutulur, akma ve çekme dayanımları belirlenir.

• Zemin Etüdü: Binanın zemin etüt raporu yoksa veya yetersizse, yeni zemin sondajları yapılarak zemin özellikleri (zemin sınıfı, taşıma gücü, sıvılaşma potansiyeli vb.) belirlenir.

4. Yapısal Analiz ve Performans Değerlendirmesi:

• Verilerin Bilgisayar Ortamına Aktarılması: Elde edilen tüm veriler (mimari rölöve, malzeme dayanımları, zemin bilgileri) kullanılarak binanın üç boyutlu (3D) taşıyıcı sistem modeli uygun bir yapısal analiz programında oluşturulur.

• Deprem Yükleri Altında Analiz: TBDY 2018'de tanımlanan deprem yer hareketi düzeyleri (DD-1, DD-2, DD-3, DD-4) ve binanın kullanım amacı/önem katsayısına göre belirlenen performans hedefleri doğrultusunda yapısal analizler yapılır. Genellikle "Şekildeğiştirmeye Göre Değerlendirme ve Tasarım (ŞGDT)" yaklaşımı kullanılır.

• Performans Değerlendirmesi: Analiz sonucunda, taşıyıcı sistem elemanlarının (kolon, kiriş, perde duvarlar) deprem yükleri altında oluşacak iç kuvvetler ve şekildeğiştirmeler (hasar düzeyleri) belirlenir.

  • TBDY 2018'e göre elemanlar "Sınırlı Hasar (SH)", "Kontrollü Hasar (KH)", "Göçmenin Önlenmesi (GÖ)" ve "Göçme (GÇ)" performans düzeylerine göre değerlendirilir.

  • Bir binanın riskli kabul edilmesi için genellikle "Göçme" veya "Göçmenin Önlenmesi" performans düzeyini sağlayamaması, yani depremde can güvenliğini tehdit edecek düzeyde hasar görmesi veya yıkılması beklenir.

5. Raporlama:

Lisanslı kuruluş, yaptığı tüm inceleme, deney ve analiz sonuçlarını içeren detaylı bir "Riskli Yapı Tespit Raporu" hazırlar. Bu rapor:

• Yapının genel bilgilerini,

• Yapılan inceleme ve deneyleri,

• Malzeme özelliklerini,

• Zemin bilgilerini,

• Yapısal analiz sonuçlarını ve performans değerlendirmesini,

• Binanın riskli olup olmadığına dair kesin kararı içerir.

• Fotoğraflar, laboratuvar deney sonuçları ve analiz çıktıları rapora eklenir.

6. Onay ve Tebligat Süreci:

• Hazırlanan rapor, lisanslı kuruluş tarafından elektronik ortamda (ARAAD.net sistemi üzerinden) ilgili İdare'ye (Belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) sunulur.

• İdare, raporu 10 iş günü içinde inceler. Eksiklik yoksa onaylar ve tapu müdürlüğüne yapının tapu kaydına "riskli yapı" şerhi konulması için bildirir.

• Tapu müdürlüğü şerhi işledikten sonra, tüm kat maliklerine "riskli yapı" tespiti ve itiraz hakları olduğuna dair resmi tebligat gönderilir.

7. İtiraz Süreci:

• Malikler, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

• İtirazlar, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılır.

• İtiraz üzerine Bakanlıkça belirlenen üniversitelerden öğretim üyeleri, Bakanlık ve ilgili meslek odası temsilcilerinden oluşan bir "Teknik Heyet" kurulur.

• Teknik Heyet, dosyayı ve yapıyı (gerekirse yerinde) inceleyerek itirazı karara bağlar. Teknik Heyet'in verdiği karar kesindir.

8. Yıkım Süreci (Risk Kesinleşirse):

• İtiraz olmazsa veya itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir.

• İdare, maliklere yapıyı yıkmaları için 60 günden az olmamak üzere bir süre verir.

• Bu süre içinde malikler tarafından yıkım gerçekleştirilmezse, İdare ek olarak 30 günden az olmamak üzere bir süre daha verir. Bu sürede de yıkılmazsa, yıkım masrafları maliklerden tahsil edilmek üzere İdare tarafından zorla yapılır veya yaptırılır.

V. Riskli Yapı Tespitinin Sonuçları ve Hak Sahiplerine Sağlanan İmkanlar:

Riskli yapı tespiti yapılan binalardaki hak sahiplerine 6306 sayılı Kanun kapsamında çeşitli destekler sağlanır:

• Kira Yardımı: Evini boşaltan maliklere veya kiracılara (belirli şartlarda) aylık kira yardımı yapılır.

• Faiz Desteği: Yeni konut almak veya yaptırmak için bankalardan kullanılacak kredilere devlet tarafından faiz desteği sağlanır.

• Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri: Yeni yapılacak yapılarla ilgili noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi gibi birçok ödemeden muafiyet sağlanır.

• Yeniden İnşa veya Güçlendirme: Malikler, arsa payı çoğunluğuyla (en az 2/3) binanın yıkılıp yeniden yapılmasına veya güçlendirilmesine karar verebilirler.

VI. Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

• Lisanslı Kuruluş Seçimi: Riskli yapı tespiti yaptırılacak kuruluşun mutlaka Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış olması gerekir.

• Çoğunluk Kararı (Yeniden İnşa/Güçlendirme): Tespit için tek bir malikin başvurusu yeterli olsa da, yapının yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesi gibi kararlar için kat maliklerinin en az 2/3 arsa payı çoğunluğuyla anlaşması gerekir.

• Süreçlerin Takibi: Tebligatlar, itiraz süreleri gibi yasal süreçlerin dikkatle takip edilmesi hak kayıplarını önler.

• Profesyonel Destek: Sürecin karmaşıklığı nedeniyle bir avukattan veya kentsel dönüşüm uzmanından destek almak faydalı olabilir.

Riskli yapı tespiti, can güvenliğini esas alan, kentlerin daha güvenli ve yaşanabilir hale gelmesini amaçlayan hayati bir süreçtir. Bu sürecin doğru ve eksiksiz işletilmesi, olası afetlerde yaşanacak kayıpların en aza indirilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.