"Tadilat" terimi, bir şeyi iyi durumuna geri döndürme işlemidir. İnşaat sektöründe yenileme; eski, hasarlı veya kusurlu bir yapının iyileştirilmesi veya modernize edilmesi sürecini ifade eder. Bu bir parçanın revizesi ya da yeni bir parça ilavesi değil, bütüncül bir modernizasyondur.
Terminolojide tadilat "genel onarım" ... anlamına gelmektedir, bina zarfının yüzey alanının %25'inden fazlasının yenilendiği bir binanın yenilenmesidir.
İnsanlar tadilat gerektiren evlerini satıp yeni ev alırlar ya da tadilatını yaptırırlar, bu tadilat süreçleri genel olarak iki aşamaya ayrılır "dekorasyon" veya "inşaat".
İnşaat yenileme aşağıdakileri içerebilir:
Uzatmalar.
Çatı katı dönüşümleri.
Bodrum katı inşaatı.
Kat planlarının yeniden tasarlanması.
Yeniden kablolama, yeniden tesisat, vb.
Dekorasyon çalışması şunları içerebilir:
Resim ve diğer dekorasyon formları ve küçük tamiratlar.
Zemin.
Donanımlar güncellenmesi.
Peyzaj
Modernize bakış
Başlamadan önce tadilat keşfi ve hesabı yapılması, olası maliyeti ve programı tahmin etmek ve nihayetinde sorunsuz ve başarılı bir proje sunmak açısından çok önemlidir.
Proje bulmak
Online arama motorları, uygun özellikleri bulmanın en kolay yoludur; ancak acentelerin, bazı özelliklerin gerçek potansiyelinin farkında olmayabileceği de unutulmamalıdır.
Binalardan geçerken gözünüzü açık tutarak veya ağızdan ağıza bakarak da özellikler bulunabilir.
Çoğu zaman, yenileme projeleri açık artırmayla satılır, kapalı tekliflere gidilir veya en iyi veya son tekliflerle karara bağlanır. Bu süreçleri anlamak, başarılı bir teklif veren olmak için vazgeçilmezdir.
Daha fazla bilgi için, bkz. Tadilat işleri için teklif verme.
Finansman
Değişiklik daha kozmetik olacaksa, kredi almak açısından cadde boyundaki kredi verenler en iyi seçenek olabilir. Daha fazla yapısal çalışma gerekiyorsa, yani mülkü kullanılabilir hale getirmek için, finansman için uzman bir kredi kuruluşu gerekebilir. Sadece küçük nakdi mevduat ile, restorasyona özel ipotek veren birkaç kredi kuruluşu mevcuttur. Bu ipotekler genelde, projenin gerçekleştirilmesi sırasında çeşitli aşamalarda fonların serbest bırakılması anlamına gelen ödeme ipotekleridir.
Yenileme çalışmaları için yerel yönetimlerden yerel düzeyde veya merkezi yönetim organlarından ulusal düzeyde hibeler de verilebilir.
İşin yanı sıra, yenileme projeleriyle ilgili başka masraflar da vardır:
Aramalar.
Anketler ve değerleme ücretleri.
Mülk edinme masrafları (damga vergisi ve arazi vergisi dahil).
Finans maliyetleri.
Yasal maliyetler.
Seyahat masrafları.
Güvenlik ve depolama.
Yardımcı servislere yeniden bağlanma.
Proje yöneticileri, yapı mühendisleri, mimarlar gibi meslek ücretleri,
Yapı yönetmeliği onayı.
Planlama izni.
Mobilya, tesisat ve ekipmanlar.
Beklenmeyen durumlarda acil durum fonu.
Koşul değerlendirmesi
Binanın durumu hakkında detaylı bir değerlendirme yapılmalıdır. Yetkili bir araştırmacı, gerekli onarımları veya daha fazla araştırmayı içeren bir bina raporu sunmak üzere görevlendirilebilir. Bu aynı zamanda, yapının tamamında kullanılan ve uygun yeniden tasarım ve inşaat teknikleri açısından yönlendirici olabilecek inşaat türlerinin belirlenmesine de yardımcı olacaktır.
Ankete katılmak genel olarak faydalıdır, çünkü bu durumda soru sormak veya anketörün dikkatini belirli konulara çekmek mümkündür.
Binanın yenilenmesi veya genişletilmesi gerekiyorsa ölçülmüş bir teftiş ve ölçek çizimlerinin hazırlanması gerekebilir.
Binayı güvenlik altına alın
Bir bina, birkaç aydan fazla boş kalırsa kötüleşmeye başlar. Cam kırılması, fayansların kayması gibi sebeplerle içeri süzüldüğünde bu durum çok hızlı bir şekilde artabiliyor. Boş mülkler aynı zamanda vandalizm, haneye tecavüz ve hırsızlığa karşı da savunmasız olabilir.
Bu nedenle, iş başlamadan önce bir mülkün güvenli hale getirilmesi ve hava koşullarından etkilenmemesi önemlidir. Metal deklanşörler kiralanabilir veya pencere ve kapı kaplamalarında kullanılan kontrplak tabakalardır. Su geçirmez levhalar eksik veya hasarlı çatı kısımlarını sabitlemek için kullanılabilir.
Binaların ve mali sorumluluk sigortalarının hasar, yangın, inşaat işleri vb. risklere karşı korunması gerekebilir.
İzinler
Tamirhane veya tavan arası dönüşümü gibi projeyle ilgili bazı hususlar İzin Verilen Gelişim Hakları kapsamında verilen ödeneklerin kapsamına girebilse de, önerilen yenileme çalışmaları için hangi yönlerden planlama izni gerekebileceğinin dikkate alınması gerekir. Ayrıca küçük kozmetik imalatlar dışında her türlü makyaj malzemesi için yapı yönetmeliği onayı istenebilir. Ayrıca listelenmiş yapı izni, koruma alanı izni, mal sahibi onayı, parti duvarı anlaşması vb. gibi diğer izinler de gerekebilir.
Bir hukuk müşaviri, tapuları kontrol etmeye veya geçerli olabilecek herhangi bir başka gelişme kısıtlaması için kira sözleşmesi yapmaya yardımcı olabilir.
Başvurular ne kadar erken sunulursa, değerlendirilmeleri birkaç ay sürebileceğinden o kadar iyi sonuçlar alınır.
İlk inşaat işleri
İlk çalışmalar şunları içerebilir:
Bölgeyi güvenlik altına alınması.
Malzeme ve tesis depolama alanlarının belirlenmesi.
Siteye erişim kısıtlanmışsa kullanılabilir seçenekleri tanımlamak.
Mevcut drenaj ve diğer servis bağlantılarının kontrolü.
Su ve elektrik enerjisi olmasını sağlamak.
Yapıyı stabil hale getirmek için gereken destek, yığma veya temel stabilizasyonu gibi çalışmaları tespit edilmesi
Binanın nefes alımı
Yapıyı gerektiği gibi geri sıyırmak için gereken yıkım çalışması.
Nem ile ilgili sorunları tespit etmek ve çözmek.
Her türlü istilanın tedavisi.
Yapısal çalışmalar ve ek yapılar
Mevcut bina kararlı hale geldikten sonra yapısal çalışmalara başlanabilir. Yapısal işlerin tümü Yapı Yönetmeliği’ne uygun olmalıdır. Yapılacak işler esnasında plastik levha, levha vb. ile mevcut binanın hasardan korunması önemlidir.
İlk düzeltme
Yapısal işlerin tamamlanmak üzere olduğu çalışmalarda dâhili saplama duvarlar, döşeme, tavan düşey, yeni merdiven, tesisat, tesisat vb. çalışmalara başlanabilir.
Bu aşamada alçıyla gizlenmiş olabilecek şeylerin kurulması gerekecektir. Örneğin:
Havalandırma kanalları.
Elektrik, aydınlatma, merkezi ısıtma kontrolleri, alarmlar, anten, hoparlör, telefon, veri kablolaması vb.
Su tesisatı, ısıtma, tahliye vb. tesisat.
Bunun ardından yeni bir zemin kaplaması ya da gerekli diğer yüzeylerle birlikte yeniden sıva yapılabilir.
İkinci düzeltme
Buna şunlar dâhildir:
Aydınlatma bağlantı elemanları, prizler, anahtarlar, telefonlar, TV noktaları vb.
Kapıların yerleştirilmesi.
Etek, mimar, mil ve korkulukları sabitlenmesi.
Banyo armatürlerinin montajı.
Kazan, kontrol ve bağlantı radyatörlerinin montajı.
Mutfak ve mobilyaların yerleştirilmesi.
Yüzeyleri dekorasyona hazırlamak.
Dekorasyon
Boya, boyama, boyama vb. işlemler ikinci düzeltme çalışması ve hazırlığın tamamlanmasıyla başlar. İyi bir finisaj elde etmek için yüzeylerin önceden pürüzsüz ve temiz olması önemlidir. Bu aşamada banyo ve mutfakların döşemelerinin yanı sıra vinil ve halı gibi yumuşak zemin kaplamaları da yapılmalıdır.
Tıkanıklık
Küçük sorunlar çoğunlukla yenileme tamamlandıktan sonra ortaya çıkar. Esnaf veya yükleniciler kendi sorumluluğundaki kusurları giderene kadar saklama bedeli söz konusu olabilir.
Ortak yenilenme tehlikeleri
Yenileme projeleri, çeşitli sıkıntılarla karşı karşıya kalabilir.
Yanlış özellik
Yenilenecek bir mülk ararken, çok ciddi bir işi ya da yeniden inşayı gerektirecek bir durumda olmayan bir mülk bulmak hedeflenmektedir. Teklif vermeden önce bir inceleme yapmak akıllıca olabilir, zira bu, yatırımı beklenenden daha riskli hale getirebilecek eksiklikleri ve yapısal sorunları ön plana çıkarabilir. Eski bir binaysa, yapılabilecek değişiklikleri sınırlandırabileceğinden bunların listelenip listelenmediğini veya bir koruma alanında olup olmadığını kontrol etmek önemlidir.
Yenileme çalışmaları, içinde hâlâ yaşam bulunmayan eşyaların kaldırılmasını gerektirebileceğinden ve bu arada da mülkün değerinin önemli bir maliyet ile çok az artırılabileceğinden, halihazırda makul koşullarda olan bir mülkü satın almak israf etmek de olabilir.
Eski mülklerde, masraflı değişimlere para harcamak yerine, 'yapabilmek ve onarmak' daha iyi olabilir.
Maliyetleri düşük tutmak ve ayrıntılar konusundaki yanlış anlamaları önlemek için, müşteri ve inşaatçı arasında iyi iletişim hayati önem taşır.
İnsanlar sıklıkla maliyetleri düşük tutmaya çalışırken çok az sayıda malzeme sipariş etme hatasına düşebilirler. Ekstra malzemelerin sipariş edilmesi zaman gecikmelerine ve ek maliyetlere neden olacaktır.
Yanlış bütçeler
Geliştiriciler işe koyulmak istedikleri için, bütçeler genellikle aşırı iyimserdir. Orijinal bütçede birçok "gizli maliyet" hesaba katılmadığından, yenileme genellikle yeni yapılanmaya göre daha az öngörülebilir olduğundan, bu durum riskli olabilir.
Maliyetler genelde artarken, gerçekleşen getiriler beklentileri karşılamamaktadır.
Gereksiz işlere odaklanma
Renovatörler bazen projenin daha kozmetik yönlerine odaklanırken, çok maliyetli olabilecek daha önemli yapısal sorunları göz ardı edebilirler.
Dönem özelliklerinde ‘değişmez onarım’ yaklaşımı benimsenmesi mantıklı, çünkü bekletme dönemi özellikleri çoğunlukla değiştirilmesinden ucuzdur ve özelliğe karakter ekleyebilirler.
Yanlış malzemeler
Binaların yanlış veya ucuz malzemeler kullanılarak yenilenmesinde sorun çıkabilir.
"Mucize çözümler", eski binalara uygulandığında sorun olabilir. Örneğin, püskürtmeli sunumlar ve poliüretan köpükler, duvar ve çatılardaki önemli havalandırma yollarını engelleyebilir.
"Pazar tavanına" harcama
Bir yenileme projesine dahil edilebilecek özel özelliklerden bağımsız olarak, alıcıların harcayabileceği azami miktarı belirleyen her nokta için geçerli bir "pazar tavanı" vardır. Bu beklentiyi aşan özelliklere kendini kaptırmamak ve uyum sağlamak önemli. Bunun tersine mülkün değerini düşüren yönlendirici olmayan çalışmalara para harcamamak da önemlidir.
Yönetim
Renovasyon çalışmaları genellikle inşaat sektöründe deneyimi az olan veya hiç olmayan kişiler tarafından yapılmaktadır. Profesyonel danışmanlık veya proje yönetimi hizmetleri almamak maliyet tasarrufu sağlayacakmış gibi görünse de uzun vadede bu pahalı bir hata olabilir.
Isı yalıtıma ilişkili yenileme
Yönetmeliklerde ısı yalıtıma ilişkili yenileme şu anlama gelir:
Elemanda yeni bir katman sağlanması (yeni katmanın sadece düz bir tavana onarım için temin edilmesi dışında) veya mevcut bir katmanın değiştirilmesi ancak dekoratif yüzey işlemesi hariç tutulur ve 'yenilenir' buna göre yorumlanır.
Comments